חלוקת רכוש | ניתוח

מחלקים רכוש? איך קובעים שווי נכסים בתקופת קיפאון

משא-ומתן שמתנהל בימים אלה על חלוקה של נכסים צריך להביא בחשבון שגם נדל"ן מניב, גם דירות מגורים וגם בתי עסק עלולים לאבד משוויים בעקבות משבר הקורונה

חלוקת רכוש / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק
חלוקת רכוש / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק

משבר הקורונה מביא לאי-ודאות גוברת והולכת בשוק הנדל"ן, ולמצב זה יש השלכה דרמטית גם בתחום סכסוכי המשפחה, בכמה מישורים. דוגמה אחת היא סכסוכי גירושים. במקרים רבים נשאר אחד מבני הזוג בעלים של עסק שהוא מנהל, או עם כספים וחסכונות, ואילו בן הזוג האחר מקבל לבעלותו את בית המגורים או נדל"ן אחר שבבעלות המשפחה, ובמקרים מסוימים משלם למשנהו על חלקו בבית המגורים, לעתים תוך נטילת הלוואה או משכנתה. אלא שאנו עדים לכך שמשבר הקורונה גורם לכך שהסכמים רבים שהיו בשלב של משא-ומתן מתקדם ואפילו על סף חתימה - מוקפאים ואפילו מבוטלים.

במקרים מסוימים, שווי תיק ניירות הערך המשפחתי צנח בעשרות אחוזים, והעסק, אם היה קיים, סובל מירידה דרמטית בהכנסות ומאי-ודאות גוברת באשר ליכולתו לשרוד ולהפיק הכנסות בעתיד. אי-הוודאות חמור שבעתיים אם מדובר בעסק בתחום שנפגע קשות כגון תיירות, מלונאות, הסעדה, מכירת מוצרי יוקרה וכיו"ב. הדבר גורם לבן הזוג האחד לשקול מחדש האם ברצונו לוותר על הזכויות בבית המגורים, שהוא רכוש מוחשי קיים.

הדבר פועל גם בכיוון ההפוך. בן זוג שביקש להישאר עם בית המגורים, והיה נכון ליטול הלוואה ומשכנתה ולשלם לצד השני את שווי חלקו בבית המגורים, נסוג. ראשית, אין ביכולתו לקבל הלוואה/משכנתה, שכן המשק מוקפא, ולא ברור מה יהיו תנאי מתן ההלוואות לאחר היציאה מהמשבר. שנית, לא ברור מה תהיה הכנסתו העתידית, האם יוכל לשאת בתשלומי המשכנתה, והאם הבנק יסכים בכלל לתת לו משכנתה. שלישית, המשא-ומתן שהתנהל עד עתה התבסס על חוות-דעת שמאי ועל עסקאות שבוצעו לפני משבר הקורונה. מעת שקיים חשש ואפילו הנחה שמחירי הנדל"ן יירדו באופן משמעותי, בן הזוג שתכנן לרכוש את הנכס מבקש להקפיא המשא-ומתן ולבחון בהמשך מה יהיה שווי הנכס לאשורו. אין ברצונו לשלם מחיר מופקע על יסוד מחיר שלא משקף עוד את שווי הנכס.

ההקפאה בהגעה להסכמים מורגשת גם כאשר אחד מהנכסים המשפחתיים הוא נדל"ן מניב. ההנחה היא כי תהא ירידה במחירי השכירות שניתן יהיה לגבות, ובעצם היכולת לגבות את דמי השכירות בפועל מהשוכרים. לעומת זאת, קיימות הלוואות ומשכנתאות באמצעותן נרכשו הנכסים מלכתחילה, ואותן יש להמשיך לשלם מדי חודש. כך, בן זוג שהסכים לוותר על זכויות בבית מגורים ולהיוותר הבעלים של נדל"ן מניב, מחשב מסלול מחדש וחושש שיוותר עם נכס מקרקעין בעל שווי שלילי, עליו רובצות הלוואות עם החזרים חודשיים מחד, וממנו לא תהא הכנסה מספקת מאידך. היינו, הוא גם יוותר על בית המגורים ועל נכסים אחרים וגם ימצא את עצמו בחובות.

בעיות אלה מתעוררות לא רק במשא-ומתן לקראת כריתת הסכמי גירושים, אלא גם בהליכים משפטיים שמתנהלים בפועל, שבהם נדרש בית המשפט לקבוע שווי נכסים שונים לצורך קביעת מתכונת ביצוע איזון המשאבים וחלוקת הרכוש. בתי המשפט נעזרים לצורך כך בחוות-דעת מומחים, ועתה צפוי מבול של עתירות לפסילת או עדכון חוות-דעת אלה, שכן השווי העולה מהן אינו רלוונטי בשוק הנדל"ן החדש שנוצר.

לשינויים הצפויים בשוק הנדל"ן קיימת השלכה גם על סכסוכי ירושה וסכסוכים ברובד המשפחתי הרחב יותר. כך, במסגרת סכסוכי ירושה שונים מחולקים נכסים בין היורשים השונים בהתאם להערכות שווי שמתקבלות. חלק מהיורשים מקבלים לבעלותם נכסי נדל"ן פרטי, חלק מקבלים נכסי נדל"ן מסחרי, ואחרים מקבלים זכויות אחרות שקיימות בעיזבון, כגון כסף מזומן. השינויים בשוק הנדל"ן עתידים להשליך גם על סכסוכים אלה, שכן צפויות עתירות רבות לפיהן חישוב נכסי העיזבון שבוצע טרם משבר הקורונה אינו משקף עוד את שווי הנכסים בפועל - הן לאור ירידת ערך הנדל"ן ותיקי ניירות ערך; והן לאור העובדה שנכסים של נדל"ן מניב הפכו למניבים פחות, ובמקרים רבים לנכסים שליליים.

הכותבים מתמחים בדיני משפחה בסידי משרד עורכי דין

צרו איתנו קשר *5988