גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"קרקע חקלאית זה ספקולציה. לא הייתי מציע להשקיע שם"

עו”ד חגי שבתאי, מומחה בתחום הקרקעות החקלאיות, כבר ראה כל טריק לשיווק של חלקי דונמים למשקיעים שמקווים להתעשר יום אחד מהפשרת הקרקע • בשיחה בפודקאסט “כסף בקיר” הוא מספק אזהרות, וגם המלצות ● האזינו

עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפייאפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS

בעיתונים, ברדיו וברשתות החברתיות: כבר שנים שיזמים משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה נדל"נית מוצלחת. לא אחת המסרים אגרסיביים כאילו מדובר ב"קרקעות אחרונות", או שהפליפ במחיר נמצא ממש מעבר לפינה ולכן כדאי להזדרז ולקנות.

בשיחה שקיימנו עם עו"ד חגי שבתאי, שמתמחה בתחום, הוא לא פוסל השקעה בקרקע חקלאית, אך מצביע על האתגרים הגדולים ביותר של משקיעים כשניגשים לעסקה שכזו. את שבתאי פגשנו בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר, שם הוא הצביע, בין היתר, על הפער הגדול שבין המסרים השיווקיים בתחום לבין חוסר הידע לגבי שני הדברים המרכזיים בעסקאות מעין אלה: התכנון והטיפול בקניין לאחר הרכישה.

"נתחיל בתכנון שקובע מה מותר לבנות בקרקע: מגדל מגורים, משרדים או תעשייה, או שבכלל אי אפשר לבנות שום דבר, כי זו קרקע חקלאית שניתן לבנות עליה רק לולים".

איך אני יכול לדעת את הדברים האלה בעצמי, בלי שאני מפעיל אנשי מקצוע שעולים לי כסף?

"הבעיה היא באמת שזה עולה כסף, וזו השקעה כספית ניכרת", לדבריו, שומה עצמאית מסוג זה עולה 10-20 אלף שקל. "סביר להניח שמתוך עשר עסקאות שמוצעות לך, יהיו מעט מאוד כאלה שתרצה להתקשר בהן. גם אם יש הפשרה בקרקע זה לא אומר שהמחיר הוא כדאי". במצב כזה, עלויות הבדיקה הופכות את העניין למחסום כמעט בלי עביר.

ובכל זאת, מה כן אפשר לעשות?

"לפי תקן 22 (תקן שמאי), אם יש יזם שקנה קרקע חקלאית גדולה ומחלק אותה ומוכר בה  מגרשים, או זכויות, הוא צריך להציג בפני הקונה שומה בהתאם לתקן. השומה הזאת צריכה להציג את המצב הקיים של הקרקע, גם את התוכניות שיש עליה, גם ערך הקרקע הנוכחי במצבה הקיים, וגם התייחסות שלו לגבי ספקולציות עתידיות, אם יש לו יסוד מקצועי להאמין שיש פה באמת היתכנות לשינוי ייעוד.

"לכן, אם אדם מקבל הצעה לרכישת קרקע חקלאית, הוא צריך לבקש את השומה. אישית לא הייתי סומך רק עליה, אבל זה מעין כרטיס כניסה. מכאן אפשר להתחיל".
מעבר לשומה, שבתאי מציע לבדוק תוכניות תכנוניות, "בראשן היום זה תמ"א 1. ויש את תמ"א 35 שקבעה למעשה אילו קרקעות אפשר להפשיר ואילו אי אפשר להפשיר".

אם נהיה מעשיים, איפה הכי טוב להסתכל בתוכניות הללו?

"הכלים הולכים ומשתכללים. יש באתר האינטרנט של מינהל התכנון לשונית שנקראת 'קווים כחולים' שבה אתה יכול לשים סיכה בקרקע ולראות את התוכניות שחלות עליה. אבל הייתי לוקח איש מקצוע".

ויש עוד כלל אצבע שכדאי להכיר - ככל שהקרקע צמודה יותר ליישובים קיימים, סביר להניח שתופשר קודם, הוא אומר.

תחום לא פחות חשוב (או מסובך) הוא עניין הקניין. "אדם צריך לשאול את עצמו ‘מה אני מקבל? איזו זכות קניינית אני מקבל. האם זו קרקע שאני הופך להיות הבעלים שלה או שאני חוכר? רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות או בניהול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרבה פעמים קונים זכות חכירה ולא זכות בעלות".

כשמשווקים לנו קרקע מדברים איתנו בעיקר על גודל השטח - מוכרים לנו רבע דונם או חצי דונם.

"השאלה היא האם היזם יזם שינוי ייעוד או שהוא קנה קרקע בזול, יצר מבנה של ‘כאילו שינוי ייעוד’ של חלקות חצי דונם או של רבע דונם, ומוכר את החלום הזה, במחיר מאוד גבוה. בעיניי זה בניין קלפים".

נתקלת בדוגמאות כאלה?

"כן. סליחה שאני מצנן. בדרך כלל כשפונים אליי אנשים ואומרים לי, ‘אני רוצה חצי דונם קרקע חקלאית בגוש חלקה כך וכך’, אני נרתע מלייצג אותם ומציע לא להתעסק בזה. אדם שאין לו הון נזיל רב, לא הייתי מציע לו להשקיע חלק ניכר בכספו בספקולציה של הפשרת קרקע. זה כמו לקנות אופציה בבורסה. הייתי מעדיף השקעה יותר סולידית. לפנסיונר בכלל, מתי הוא ייראה את הכסף?

"אדם שיש לו יותר כסף, יכול לגוון את התיק שלו בספקולציית קרקעות כמו שאני מניח שיש לו בבורסה עם מניות ואג"חים יותר מסוכנים".

נקודה נוספת שיש לזכור לגבי קרקעות חקלאיות היא שגם במקרה המיוחל של הפשרת הקרקע לבנייה, סביר להניח שלא תקים בניין במקום שבו קנית. "זה קורה מכמה סיבות", מסביר שבתאי.

"קודם כול, יהיו הפקעות. דבר שני, הרבה פעמים יש איחוד וחלוקה אז המיקום שלך יעבור למקום אחר. צריך גם לזכור שיש תשלומים שאתה צריך לשאת בהם בשינוי ייעוד שזה בעיקר היטל השבחה - בעת מכירת הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה". 

זוית אחרת / אריק מירובסקי

זו לא השקעה, זה הימור

אנשים נוהרים לקרקעות החקלאיות אחרי סיפורים וחלומות וכל מיני בדיות, ורובם ככולם מאבדים המון המון כסף, כתוצאה מהתנהלות רשלנית או לא מקצועית. בדרך כלל הטווח להשקעה צריך להיות חמש-שמונה שנים, זה טווח נראה לעין שאתה יכול להעריך פחות או יותר מה תהיה התוצאה של ההשקעה. מעבר לזה, זו לא השקעה אלא הימור.

יכול להיות שאחרי כמה שנים תגיע למסקנה שכדאי לך להוסיף ולהחזיק בנכס. בקרקע חקלאית ברור מראש שמדובר בטווח זמן שמעבר לזה, לכן לדעתי זה הימור.

שלא יספרו לנו מעשיות, על כל שטח שהוא, בעיקר במרכז הארץ, יש תוכניות מתאר מחוזיות שאומרות באופן גס אבל מספק מה רוצים לעשות עם הקרקעות האלה ומה המדינה חושבת שבן יהיו בעתיד. נכון שהדברים האלו יכולים להשתנות בעתיד, אבל זה בנצ’מרק יותר אמין ממשווק קרקעות שמספר לך שרוצים להפשיר את הקרקע, ושיש כבר תוכניות שמשום מה הוא לא מראה לך.

אפשר גם לקפוץ לוועדות לתכנון ובנייה. אנשים שם הרבה פעמים ישמחו לספר לכם מה מתוכנן שם. צריך ללכת לבדוק בעצמכם. 

עו"ד חגי שבתאי

בעלי משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא • בן 55, בזוגיות • מתגורר בתל אביב • בוגר הפקולטה למשפטים באונ’ העברית, לומד לתואר שני בהיסטוריה של המזה"ת בעת החדשה באונ’ ת"א • חובב טרקים בארץ ובחו"ל, אוסף אמנות ישראלית, ומלחין ומנגן בפסנתר, שימש בעבר כיו"ר הפועל חולון בכדורסל

עוד כתבות

מורי קסלר מנכל פריגו / צילום: רויטרס

פריגו נפרדת מהפעילות בישראל: מה יעלה בגורל 850 עובדיה בארץ והאם המניה תמשיך להיסחר בת"א?

החברה מוכרת פעילות תרופות מרשם ב-1.55 מיליארד דולר - כוללת המפעל בירוחם שבו מועסקים 850 עובדים ● הכנסות פריגו ב-2020 הסתכמו ב-5.1 מיליארד דולר, צמיחה של 4.7% ביחס ל-2019 ובדומה לתחזיות השוק

נטע ויזל / צילום: תמונה פרטית

העלאה או מחמאה? מה עובדים צריכים כדי לפרוח

מנהלים טועים כשהם חושבים שמשכורת טובה מחליפה מילות הערכה ● ניסוי "אם המגבת ואם התיל" בקופי רזוס גם מסביר מדוע

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

ירידות קלות באירופה; הביטקוין מטפס, הנפט והזהב בירידה

מדדי המניות המרכזיים באירופה יורדים ב-0.2%-0.4% ● ירידות קלות נרשמות גם במסחר בחוזים על מדדי וול סטריט

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

וול סטריט ננעלה בעליות חדות: הנסאד״ק זינק בכ-3%, זום ב-9.5%

התשואה על אג"ח אמריקאי ל-10 שנים ירדה מתחת ל-1.43% ● מדד ISM למגזר הייצור בחודש פברואר בארה"ב עלה מעבר לצפי ● פריגו זינקה לאחר הדוחות; מוכרת את החטיבה הגנרית לתרופות מרשם שלה בכ-1.55 מיליארד דולר ● גולדמן זאקס הפעיל מחדש את דסק הקריפטו

העיר יבנה- בנייה באזור החדש יבנה הירוקה / צילום: אסף מרדכי

דוח משרד רה"מ: גופי התכנון והתשתיות פועלים בחוסר תיאום ובחוסר ידע

זו המציאות של אי שיתוף הפעולה בין הגורמים השונים בכל הקשור לתשתיות ולתכנון ובנייה: המידע לנושאי תכנון מפוזר בין מינהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון, רמ"י, רשויות החשמל, המים והגז וכן הלאה ● אתמול הוחלט להקים צוות לגיבוש מדיניות ליצירת שיתוף כל המידע

בנימין נתניהו / צילום: רובי קסטרו - וואלה חדשות

יו"ר ועדת הבחירות אסר על שידור הסטנד-אפ עם נתניהו ב"רשת 13"

השופט עוזי פוגלמן קבע כי השתתפות נתניהו בתוכנית "סטנד-אפ ניישן" היא תעמולת בחירות ואסר על שידור הקטע עד לאחר הבחירות

עינת פלד-שפירא / צילום: עומר וידר

מנכ"לית וילי פוד התפטרה אחרי שנה בתפקיד

עינת פלד-שפירא החליפה את מיכאל לובושיץ שניהל את החברה במשך שנתיים ● לפני כן שימשה שנה וחצי כמנכ"לית פעילות בונז'ור של חברת אסם-נסטלה

היועמ”ש, ד”ר אביחי מנדלבליט / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מנדלבליט: העברת החיסונים למדינות זרות נעשתה ללא האישורים הנדרשים

היועמ"ש הגיש חוות-דעת על העברת חיסונים לשורת מדינות זרות בעקבות דרישתו של גנץ לעצור את ההליך לאחר שלא התקיים דיון מסודר בנושא ● מנדלבליט קבע כי "ראוי שהנושא יובא לדיון בממשלה, בקבינט או בכל פורום אחר הכולל את השרים הרלוונטיים"

אולפן סטנד-אפ ניישן / צילום: היוטיוב הרשמי של רשת

רשת בתגובה לעתירה נגד שידור הסטנד-אפ עם נתניהו: "לא תעמולת בחירות"

הערוץ הגיב לעתירה שהוגשה נגד השידור הצפוי מחר של פרק בתוכנית הבידור "סטנד-אפ ניישן" בהשתתפות ראש הממשלה ● ברשת ציינו כי פנו לדמויות פוליטיות רבות, אך נתניהו היה היחיד שהסכים

מירי רגב - שרת התחבורה / צילום: דוברות הכנסת

השמיים ייפתחו? הממשלה דחתה את ההכרעה בנושא למחר

לאחר שהממשלה לא הגיעה להכרעה,הוחלט להקים צוות מצומצם תחת המל"ל שיציג מתווה מסודר ומאורגן שיוצג מחר ● שרת התחבורה רגב הציגה מתווה שיאפשר לו"ז טיסות רגיל, מה שייתר את פעילות ועדת החריגים ● עפ"י נתונים שפורסמו אתמול, כ-4,500 פניות מתקבלות מדי יום בוועדה

רונית הראל בן זאב / צילום: תמר מצפי

הנפקות האקוויטי דומיננטיות: ירידה חדה בגיוסי האג"ח מתחילת 2021

היקף הנפקות האג"ח בשוק הקונצרני הסתכם בכ-9 מיליארד שקל מתחילת 2021, בהשוואה לכ-14 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד

שלט של רחוב וול סטריט מחוץ לבורסת ניו יורק / צילום: Reuters, Mike Segar

ספאק חדש כל חצי שעה: מה עומד מאחורי הטרנד הלוהט של וול סטריט

שיגעון הספאקים עולה מדרגה: בכל שנת 2020 הונפקו 248 חברות ספאק בארה"ב; השנה עברנו כבר את ה-200, ואנחנו רק בתחילת מרץ ● כמספר ההנפקות - כך מספר היוניקורנים החדשים שייוולדו בקרוב

מנכ"ל זום אריק יואן / צילום: Mark Lennihan, AP

גם אחרי החיסון לקורונה: שעתה היפה של זום עדיין לא הגיעה לקיצה

תחזיות חברת שיחות הווידאו לתקופה שאחר המגפה אמורות להרגיע את המשקיעים שחוששים

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

"להפסיק לשלם דמי אבטלה לעובדים בחל"ת שלא מוכנים לחזור לעבוד"

כך יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד בכנס התעשיינים "מגפה כלכלית כחול לבן" של גלובס ● "כמעט בכל מקום חסרים עובדים כי אנשים מתבצרים בחל"ת, אנחנו מגדלים מאות אלפי אנשים שחיים מקצבאות"

יו"ר ועדת הבחירות המרכזית, השופט עוזי פוגלמן / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

תקציב ועדת הבחירות התנפח ביותר מ-320 מיליון שקל; גפני צפוי להערים קשיים

ועדת הבחירות אישרה את התקציב לבחירות לכנסת ה-24, והוא יעמוד על 713 מיליון שקל ● מדובר בעלייה חדה בתקציב הוועדה, שעמד בבחירות הקודמות על כ-392 מיליון שקל ● במסמך שיוגש לאישור ועדת הכספים נכתב כי 247 מיליון שקל הם "תוספת קורונה" ● גפני: "לא אתן יד ל'בזבזת מיותרת' על חשבון משלם המסים"

פאפוס, קפריסין / צילום: גיל לופו

קפריסין מפרסמת מתווה תיירות בחלוקה לצבעים; איך הוגדרה ישראל?

קפריסין מפרסמת את מתווה התיירות הנכנסת שלה: כל מדינה תשתייך ל"צבע אחר", שמשמעותו קטגוריה בהתאם למצב התחלואה במדינה, ושעל-פיו יותאמו דרישות הכניסה ● ישראל הוגדרה בשלב זה כמדינה "אפורה" - מה זה בעצם אומר?

קרחון ענק שהתנתק  השבוע באנטארקטיקה / צילום: Reuters, BRITISH ANTARCTIC SURVEY

דוח האו"ם: עד סוף העשור יצומצם רק אחוז אחד מפליטות גזי החממה

בעוד שבהסכם פריז נקבע כי יש להפחית 45% מהפליטות כדי לבלום את ההתחממות הגלובלית, המדינות החתומות עליו מתקשות ליישם זאת ● ישראל, אגב, טרם הגישה את יעדיה המעודכנים

אורבניקה / צילום: בר - אל

כבר לא רק חנויות ענק: רשת אורבניקה פותחת חנויות בפורמט מוקטן

רשת האופנה והאביזרים המוזלת פותחת לראשונה חנות בשטח של 350 מ"ר תחת השם "מיני אורבניקה" במתחם פריז בנתיבות

בית משפט עליון / צילום: אוריה תדמור

בג"ץ קבע: על המדינה להכיר בגיור רפורמי לקבלת אזרחות

שופטי בג"ץ קיבלו היום בדעת רוב עתירות מלפני 15 שנה וקבעו כי לעניין חוק השבות יש להכיר כיהודים גם במי שבמהלך שהותם בישראל כדין עברו גיור בקהילה רפורמית או קונסרבטיבית

ח"כ יצחק פינדרוס / צילום: איל יצהר

המערכת הפוליטית גועשת בעקבות התבטאות של ח"כ פינדרוס על הגיור בצה"ל

סדר היום של בחירות 2021 מקבל תפנית למערכת היחסים בין דתיים לחילוניים: ח"כ יצחק פינדרוס מיהדות התורה אמר כי חיילות שהתגיירו בגיור צהל"י אינן נחשבות ליהודיות לפי ההלכה, והתגובות לא איחרו לבוא ● בנט: "‏בושה"; לפיד: "אמירה חשוכה ועצובה"; האוזר: "דרך ארץ קדמה לתורה"